Wynagrodzenie pośrednika nieruchomości, potocznie nazywanego maklerem, jest zazwyczaj ustalane w formie prowizji. Procent ten jest obliczany od ostatecznej ceny transakcyjnej, czyli kwoty, za którą faktycznie zostanie sprzedane mieszkanie. Standardowo, prowizja maklerska w Polsce mieści się w przedziale od 1,5% do 3% wartości nieruchomości, jednakże warto podkreślić, że jest to jedynie ogólna tendencja rynkowa. Rzeczywista wysokość prowizji jest przedmiotem indywidualnych negocjacji między sprzedającym a biurem nieruchomości lub niezależnym pośrednikiem. Na to, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania, wpływa wiele czynników, które omówimy szczegółowo w dalszej części artykułu.

Istnieją również modele rozliczeń, w których prowizja jest stała, niezależna od ceny końcowej, choć są one rzadziej stosowane w przypadku sprzedaży mieszkań. Czasami biura nieruchomości oferują pakiety usług, gdzie prowizja może być niższa, ale obejmuje ona ograniczony zakres działań. Zawsze kluczowe jest dokładne zapoznanie się z umową agencyjną, która precyzyjnie określa nie tylko wysokość prowizji, ale także zakres obowiązków pośrednika, sposób jego wynagradzania oraz termin płatności. Zrozumienie tych zapisów pozwoli uniknąć nieporozumień i dokładnie wiedzieć, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania, zanim jeszcze rozpoczniemy współpracę.

Warto również wspomnieć o możliwości istnienia tzw. podwójnej prowizji. W sytuacji, gdy pośrednik reprezentuje zarówno sprzedającego, jak i kupującego (co jest dopuszczalne, ale wymaga transparentności i zgody obu stron), może on otrzymać wynagrodzenie od obu stron transakcji. Wówczas suma prowizji może być wyższa, ale często jest ona niższa od sumy dwóch pełnych prowizji, co stanowi pewien kompromis. Jest to rozwiązanie, które wymaga szczególnej ostrożności i jasnego określenia zasad w umowie, aby żadna ze stron nie czuła się pokrzywdzona.

Czynniki wpływające na wysokość prowizji maklera

Wysokość prowizji, którą pobiera makler za sprzedaż mieszkania, nie jest arbitralna i zależy od szeregu czynników. Jednym z najważniejszych jest lokalizacja nieruchomości. W dużych miastach, gdzie rynek jest bardziej konkurencyjny i ceny transakcyjne są zazwyczaj wyższe, prowizje mogą być procentowo niższe, ale ze względu na wartość nieruchomości, kwota końcowa może być znacząca. Z drugiej strony, w mniejszych miejscowościach, gdzie transakcje są rzadsze, prowizja procentowo może być wyższa, aby zapewnić pośrednikowi odpowiednie wynagrodzenie za jego pracę i czas.

Kolejnym istotnym elementem jest stopień skomplikowania transakcji. Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką, z nieuregulowanym stanem prawnym, w drodze spadkowej, czy też posiadającego inne komplikacje, wymaga od pośrednika znacznie więcej pracy, czasu i wiedzy specjalistycznej. W takich przypadkach prowizja może być ustalona na wyższym poziomie, aby odzwierciedlić zwiększone zaangażowanie i ryzyko. Zrozumienie, od czego zależy to, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania, pozwala na lepsze przygotowanie się do negocjacji.

Do innych czynników wpływających na wysokość prowizji należą:

• Standard i stan techniczny nieruchomości: Mieszkania w wysokim standardzie, wymagające jedynie kosmetycznych poprawek lub gotowe do zamieszkania, zazwyczaj przyciągają więcej potencjalnych kupujących i mogą wiązać się z niższym procentem prowizji. Z kolei nieruchomości wymagające generalnego remontu lub modernizacji mogą generować wyższe prowizje ze względu na potencjalne trudności w znalezieniu nabywcy i konieczność większego nakładu pracy ze strony pośrednika w celu ich atrakcyjnego zaprezentowania.
• Potrzeba szybkiej sprzedaży: Jeśli sprzedający zależy na jak najszybszym zamknięciu transakcji, może być skłonny zaakceptować nieco wyższą prowizję w zamian za intensywne działania marketingowe i sprzedażowe ze strony biura.
• Renoma i doświadczenie biura nieruchomości: Bardziej renomowane biura, posiadające ugruntowaną pozycję na rynku i szeroką bazę klientów, mogą ustalać wyższe stawki prowizyjne, oferując jednocześnie wyższy standard usług i większe gwarancje sukcesu.
• Zakres świadczonych usług: Prowizja może być również zależna od tego, czy usługa obejmuje jedynie podstawowe czynności, czy też szerszy pakiet, taki jak profesjonalna sesja zdjęciowa, wirtualny spacer, kampanie reklamowe w płatnych portalach, czy pomoc w uzyskaniu finansowania dla kupującego.

Korzyści z zatrudnienia maklera przy sprzedaży mieszkania

Decyzja o tym, czy zatrudnić maklera, często sprowadza się do porównania kosztów jego usług z potencjalnymi korzyściami. Warto zaznaczyć, że profesjonalny pośrednik może przynieść sprzedającemu wymierne zyski, które często przewyższają jego wynagrodzenie. Po pierwsze, maklerzy dysponują wiedzą o aktualnych trendach rynkowych, co pozwala na precyzyjne określenie optymalnej ceny sprzedaży. Dobrze ustalona cena przyciąga większą liczbę potencjalnych kupujących, co skraca czas sprzedaży i zapobiega negocjacjom cenowym poniżej oczekiwań sprzedającego. Zrozumienie, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania, jest ważne, ale równie kluczowe jest to, jaką wartość dodaną on wnosi.

Kolejnym istotnym aspektem jest marketing i promocja nieruchomości. Profesjonalne biura dysponują narzędziami i kanałami dotarcia do szerokiego grona potencjalnych nabywców, których indywidualny sprzedający mógłby nie być w stanie wykorzystać. Obejmuje to wysokiej jakości zdjęcia, wirtualne spacery, profesjonalne opisy, kampanie reklamowe w płatnych serwisach ogłoszeniowych, a także własne bazy danych klientów poszukujących nieruchomości. Dzięki temu mieszkanie jest prezentowane w atrakcyjny sposób i dociera do odpowiedniej grupy odbiorców.

Usługi maklera obejmują również odciążenie sprzedającego od wielu czasochłonnych i stresujących zadań. Należą do nich między innymi:

• Prezentacje nieruchomości: Makler umawia się na oglądanie mieszkania z potencjalnymi kupującymi, odpowiada na ich pytania i rozwiewa wątpliwości, a także dba o odpowiednią atmosferę podczas spotkania.
• Negocjacje: Pośrednik posiada umiejętności negocjacyjne, które pozwalają mu na skuteczne pośredniczenie między sprzedającym a kupującym, dążąc do osiągnięcia porozumienia satysfakcjonującego obie strony, jednocześnie chroniąc interesy swojego klienta.
• Pomoc w formalnościach: Makler może asystować w przygotowaniu niezbędnych dokumentów, takich jak umowa przedwstępna, umowa sprzedaży, a także może udzielić wsparcia w kontaktach z notariuszem, bankiem czy innymi instytucjami.
• Filtrowanie ofert: Pośrednik jest w stanie wstępnie ocenić wiarygodność potencjalnych kupujących, co oszczędza sprzedającemu czas i energię na spotkania z osobami, które nie są w stanie sfinalizować transakcji.

Kwestia kosztów i opłacalności współpracy z maklerem

Rozważając współpracę z maklerem, kluczowe jest realistyczne spojrzenie na koszty i ich stosunek do potencjalnych korzyści. Warto podkreślić, że prowizja dla pośrednika jest inwestycją, która ma na celu maksymalizację zysku ze sprzedaży i minimalizację stresu związanego z całym procesem. Zanim zdecydujemy się na konkretnego pośrednika, warto dokładnie przeanalizować, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania w danej lokalizacji i porównać oferty kilku biur. Nie zawsze najniższa prowizja oznacza najlepszą ofertę. Często wyższa prowizja może oznaczać szerszy zakres usług, bardziej skuteczne działania marketingowe i ostatecznie wyższą cenę sprzedaży.

Podczas rozmowy z potencjalnym maklerem, należy dopytać o szczegółowy zakres usług, które są wliczone w prowizję. Czy obejmuje ona profesjonalną sesję zdjęciową? Czy są planowane płatne kampanie reklamowe? Czy pośrednik oferuje pomoc w przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży, np. poprzez porady dotyczące aranżacji czy drobnych napraw? Im bardziej kompleksowa usługa, tym większa szansa na szybką i korzystną sprzedaż. Ważne jest również ustalenie, czy prowizja jest płatna tylko w przypadku sukcesu, czyli finalizacji transakcji, czy też w innych sytuacjach.

Należy pamiętać, że istnieją również dodatkowe koszty związane ze sprzedażą mieszkania, niezależne od prowizji maklera. Są to między innymi:

• Opłaty notarialne: Koszt sporządzenia aktu notarialnego, który jest obligatoryjny przy sprzedaży nieruchomości.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Jeśli kupujący nie korzysta z kredytu hipotecznego, może być zobowiązany do zapłaty tego podatku.
• Koszty związane z uzyskaniem zaświadczeń: Na przykład zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czy świadectwo charakterystyki energetycznej.
• Ewentualne koszty remontu lub aranżacji: Jeśli zdecydujemy się na ulepszenie mieszkania przed sprzedażą.

Zrozumienie wszystkich potencjalnych wydatków pozwoli na dokładne obliczenie, ile faktycznie wyniesie nas sprzedaż mieszkania, uwzględniając przy tym wynagrodzenie maklera.

Umowa agencyjna i jej znaczenie w ustalaniu prowizji

Podpisanie umowy agencyjnej z biurem nieruchomości lub niezależnym pośrednikiem to kluczowy etap współpracy. Jest to dokument prawny, który precyzyjnie określa prawa i obowiązki obu stron, a także stanowi podstawę do rozliczeń finansowych. To właśnie w umowie agencyjnej znajdziemy szczegółowe informacje dotyczące tego, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania, w jakiej formie będzie pobierana prowizja oraz jakie są warunki jej naliczania i płatności. Dokładne zapoznanie się z treścią umowy, a w razie wątpliwości, skonsultowanie jej z prawnikiem, jest absolutnie niezbędne, aby uniknąć późniejszych nieporozumień i konfliktów.

Umowa agencyjna powinna zawierać między innymi:

• Dane stron: Pełne dane identyfikacyjne sprzedającego i biura nieruchomości lub pośrednika.
• Opis przedmiotu umowy: Szczegółowy opis sprzedawanej nieruchomości, wraz z adresem, powierzchnią, liczbą pokoi i innymi istotnymi cechami.
• Czas trwania umowy: Określenie okresu, na jaki zawierana jest umowa.
• Zakres usług: Precyzyjne wyszczególnienie czynności, które zobowiązuje się wykonać pośrednik (np. marketing, prezentacje, negocjacje, pomoc w formalnościach).
• Wysokość i zasady naliczania prowizji: Jasne określenie procentu prowizji, podstawy jej naliczenia (cena ofertowa czy transakcyjna) oraz terminu płatności.
• Wyłączność: Czy umowa stanowi o wyłączności dla danego biura, co może wpływać na jego zaangażowanie w sprzedaż.
• Sposób rozwiązywania umowy: Określenie warunków, na jakich umowa może zostać wypowiedziana przez każdą ze stron.

Zrozumienie i negocjowanie tych zapisów jest kluczowe dla obu stron. Sprzedający powinien mieć pewność, że jego interesy są chronione, a pośrednik wie, czego może oczekiwać w zamian za swoje zaangażowanie. Pamiętajmy, że jasno określone warunki współpracy to podstawa udanej transakcji i satysfakcjonującego rozliczenia, niezależnie od tego, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania.

Alternatywne modele współpracy z pośrednikiem

Choć najczęściej spotykanym modelem wynagrodzenia dla maklera jest prowizja procentowa od ceny sprzedaży, istnieją również inne formy współpracy, które mogą być dopasowane do indywidualnych potrzeb sprzedającego. Warto je rozważyć, zwłaszcza gdy chcemy lepiej kontrolować koszty lub gdy nasza sytuacja rynkowa jest specyficzna. Zrozumienie tych alternatyw pozwala na świadomy wybór najlepszej opcji, nawet jeśli głównym pytaniem pozostaje, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania.

Jedną z możliwości jest tzw. „prowizja netto”. W tym modelu ustalana jest określona kwota, którą sprzedający chce otrzymać za swoje mieszkanie. Następnie pośrednik stara się sprzedać nieruchomość za cenę wyższą niż ta ustalona kwota. Różnica między ceną sprzedaży a oczekiwaniami sprzedającego stanowi wynagrodzenie maklera. Ten model jest korzystny dla sprzedającego, ponieważ ma on pewność otrzymania konkretnej kwoty, a pośrednik jest silnie zmotywowany do osiągnięcia jak najwyższej ceny sprzedaży, aby zwiększyć swoje zarobki.

Innym podejściem może być ustalenie stałej, ryczałtowej opłaty za usługi pośrednictwa, niezależnie od ostatecznej ceny sprzedaży. Taka stawka może być negocjowana indywidualnie i zależy od zakresu usług, które biuro ma wykonać. Jest to opcja, która daje sprzedającemu pełną przejrzystość kosztów od samego początku współpracy. Warto jednak dokładnie negocjować, co dokładnie wchodzi w skład tej ryczałtowej kwoty, aby uniknąć ukrytych kosztów lub niedoszacowania zakresu prac.

Istnieją również biura nieruchomości oferujące usługi w modelu „fee for service”, gdzie sprzedający płaci za poszczególne, wybrane usługi, a nie za całościowe pośrednictwo. Może to obejmować na przykład profesjonalną sesję zdjęciową, przygotowanie oferty, pomoc w negocjacjach, czy doradztwo prawne. Ten model jest elastyczny i pozwala na dopasowanie usług do konkretnych potrzeb i budżetu sprzedającego. Jest to dobre rozwiązanie dla osób, które chcą samodzielnie przeprowadzić większość procesu sprzedaży, ale potrzebują wsparcia w konkretnych obszarach.

Prawnik a makler przy sprzedaży mieszkania

Kiedy mówimy o sprzedaży mieszkania, naturalnie pojawia się pytanie o rolę prawnika i maklera w tym procesie. Chociaż oba zawody zajmują się obsługą transakcji nieruchomościowych, ich funkcje są odmienne, ale często komplementarne. Zrozumienie tej różnicy jest kluczowe, aby wiedzieć, kiedy i kogo warto zaangażować, a także jak to wpływa na to, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania i jakie są koszty usług prawnych.

Makler nieruchomości jest specjalistą od rynku i procesu sprzedaży. Jego zadaniem jest przede wszystkim znalezienie kupca, skuteczne promowanie oferty, negocjowanie ceny oraz doprowadzenie transakcji do szczęśliwego finału. Pośrednik posiada wiedzę o tym, jak atrakcyjnie zaprezentować nieruchomość, jak dotrzeć do potencjalnych nabywców i jak poprowadzić rozmowy sprzedażowe. Jego wynagrodzenie, czyli prowizja, jest bezpośrednio związane z sukcesem sprzedaży.

Prawnik, z drugiej strony, specjalizuje się w aspektach prawnych transakcji. Jego głównym celem jest zapewnienie, że wszystkie dokumenty są sporządzone prawidłowo, zgodne z prawem i chronią interesy klienta. Prawnik może przygotować umowę przedwstępną, umowę sprzedaży, sprawdzić stan prawny nieruchomości, pomóc w wyjaśnieniu wszelkich niejasności związanych z księgą wieczystą czy innymi dokumentami. Usługi prawnika są zazwyczaj rozliczane godzinowo lub jako stała opłata za konkretną usługę, niezależnie od ceny sprzedaży.

Często najlepszym rozwiązaniem jest współpraca obu specjalistów. Makler zajmuje się stroną sprzedażową, marketingową i negocjacyjną, podczas gdy prawnik dba o bezpieczeństwo prawne transakcji. Warto pamiętać, że niektóre biura nieruchomości oferują podstawowe wsparcie prawne w ramach swoich usług, ale w przypadku bardziej skomplikowanych sytuacji, zawsze warto skonsultować się z niezależnym prawnikiem. Wiedza o tym, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania, nie powinna przesłaniać faktu, że bezpieczeństwo prawne jest równie ważne.

Podatki od sprzedaży mieszkania a prowizja maklera

Podczas sprzedaży mieszkania, oprócz prowizji dla maklera, sprzedający może być zobowiązany do zapłaty podatków. Zrozumienie tych obowiązków jest kluczowe dla prawidłowego rozliczenia całej transakcji i uniknięcia nieprzyjemności z urzędem skarbowym. Ważne jest, aby odróżnić koszty związane z usługami pośrednika od zobowiązań podatkowych, które są niezależne od tego, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania.

Podstawowym podatkiem związanym ze sprzedażą nieruchomości jest podatek dochodowy od osób fizycznych. Zgodnie z polskim prawem, dochód ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany stawką 19% (tzw. podatek Belki). Zwolnienie z tego podatku jest możliwe, jeśli sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Ważne jest, aby dokładnie obliczyć dochód, który stanowi różnicę między ceną sprzedaży a udokumentowanymi kosztami nabycia nieruchomości. Do kosztów tych można zaliczyć między innymi cenę zakupu, koszty remontów, a także koszty związane z obsługą transakcji, takie jak prowizja dla maklera czy opłaty notarialne.

Kolejnym podatkiem, który może wystąpić, jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Zazwyczaj jest on płacony przez kupującego, jednak w pewnych specyficznych sytuacjach może dotyczyć również sprzedającego. Warto jednak pamiętać, że głównym odbiorcą tego podatku jest nabywca nieruchomości. Prowizja maklera, podobnie jak opłaty notarialne, może być zaliczona do kosztów uzyskania przychodu, co oznacza, że pomniejsza podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym. Należy jednak dokładnie dokumentować wszystkie poniesione wydatki, aby móc je prawidłowo uwzględnić w rozliczeniu podatkowym.

Ważne jest, aby przed sprzedażą mieszkania skonsultować się z doradcą podatkowym lub księgowym, który pomoże prawidłowo obliczyć należne podatki i skorzystać z przysługujących ulg. Zrozumienie tych kwestii jest równie istotne, jak wiedza o tym, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania, ponieważ mają one bezpośredni wpływ na końcowy zysk ze sprzedaży.

Jak negocjować prowizję z maklerem nieruchomości?

Negocjowanie prowizji z maklerem to ważny etap współpracy, który może przynieść realne oszczędności. Chociaż wysokość prowizji jest często podawana jako standardowa stawka rynkowa, warto pamiętać, że jest to kwestia negocjowalna. Wiedza o tym, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania, to dopiero początek. Kluczowe jest umiejętne prowadzenie rozmów, które pozwoli na osiągnięcie satysfakcjonującego porozumienia.

Przed przystąpieniem do negocjacji warto wykonać pewne przygotowania. Po pierwsze, należy rozeznać się w stawkach obowiązujących na lokalnym rynku nieruchomości. Warto zebrać oferty od kilku różnych biur i porównać nie tylko wysokość prowizji, ale także zakres oferowanych usług. Wiedza o tym, jakie są standardowe ceny za podobne usługi w danej lokalizacji, daje mocną pozycję negocjacyjną. Po drugie, warto przygotować sobie argumenty przemawiające za obniżeniem prowizji. Może to być na przykład dobra lokalizacja mieszkania, jego wysoki standard, czy też potrzeba szybkiej sprzedaży, która jest korzystna również dla maklera.

Podczas rozmowy z maklerem należy być asertywnym, ale jednocześnie profesjonalnym i uprzejmym. Można zacząć od pytania o możliwość negocjacji prowizji, przedstawiając zebrane oferty i swoje argumenty. Czasami warto zaproponować wyższą prowizję w zamian za dodatkowe usługi, na przykład intensywniejsze działania marketingowe lub szybsze terminy. Można również zasugerować prowizję od ceny netto, co jest często korzystniejsze dla sprzedającego, ponieważ daje mu gwarancję otrzymania określonej kwoty.

Do technik negocjacyjnych można zaliczyć:

• Propozycja niższej stawki procentowej: Bezpośrednie zaproponowanie obniżenia procentu prowizji.
• Propozycja prowizji od ceny netto: Ustalenie ceny, którą sprzedający chce otrzymać, a prowizja od kwoty powyżej tej ceny.
• Negocjowanie zakresu usług: Zaoferowanie niższej prowizji w zamian za ograniczenie zakresu usług, jeśli sprzedający jest w stanie samodzielnie wykonać część zadań.
• Wykorzystanie konkurencji: Powołanie się na oferty innych biur jako punkt wyjścia do negocjacji.
• Podkreślenie potencjału transakcji: Wskazanie na łatwość sprzedaży lub wysoki potencjał zysku dla maklera, co może skłonić go do ustępstw.

Pamiętajmy, że celem negocjacji jest osiągnięcie porozumienia, które będzie satysfakcjonujące dla obu stron. Klarowne ustalenia w umowie agencyjnej są kluczowe, niezależnie od tego, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania.

Kiedy warto rozważyć sprzedaż mieszkania bez pośrednika?

Decyzja o sprzedaży mieszkania bez pośrednika jest znaczącym krokiem, który może przynieść pewne oszczędności, ale wymaga od sprzedającego znacznie większego zaangażowania i wiedzy. Istnieją sytuacje, w których taka opcja może być warta rozważenia, zwłaszcza jeśli chcemy mieć pełną kontrolę nad procesem lub jeśli nasze mieszkanie ma cechy, które ułatwiają sprzedaż. Zastanowienie się, ile bierze makler za sprzedaż mieszkania, może być punktem wyjścia do oceny, czy oszczędność jest warta dodatkowego wysiłku.

Sprzedaż bez pośrednika może być dobrym rozwiązaniem, jeśli sprzedający posiada już doświadczenie w transakcjach na rynku nieruchomości. Osoby, które wielokrotnie sprzedawały lub kupowały mieszkania, zazwyczaj dobrze znają procedury, potrafią samodzielnie przygotować ofertę, przeprowadzić prezentacje i negocjacje. W takim przypadku brak pośrednika nie stanowi znaczącej przeszkody, a pozwala na zaoszczędzenie prowizji.

Kolejnym czynnikiem przemawiającym za samodzielną sprzedażą jest atrakcyjność samej nieruchomości i jej lokalizacja. Mieszkania położone w bardzo pożądanych lokalizacjach, o unikatowych cechach, czy też cieszące się dużym zainteresowaniem na rynku, mogą sprzedać się stosunkowo szybko i bez potrzeby intensywnej promocji ze strony maklera. W takich sytuacjach potencjalni kupujący sami aktywnie poszukują ofert, a sprzedający może skupić się na podstawowych czynnościach, takich jak zamieszczenie ogłoszenia i organizacja oględzin.

Warto również rozważyć samodzielną sprzedaż, gdy:

• Posiadamy szeroką sieć kontaktów: Znajomość osób zainteresowanych zakupem nieruchomości może znacznie ułatwić i przyspieszyć proces sprzedaży.
• Dysponujemy czasem i chęcią do zaangażowania: Samodzielna sprzedaż wymaga poświęcenia czasu na przygotowanie oferty, marketing, prezentacje, negocjacje i formalności.
• Chcemy mieć pełną kontrolę nad procesem: Sprzedając samodzielnie, mamy bezpośredni wpływ na wszystkie etapy transakcji, od ustalenia ceny po wybór kupującego.
• Chcemy zminimalizować koszty: Brak prowizji dla maklera jest najbardziej oczywistą korzyścią finansową.

Należy jednak pamiętać, że samodzielna sprzedaż wiąże się z ryzykiem popełnienia błędów, które mogą kosztować więcej niż prowizja maklera. Brak doświadczenia w negocjacjach, błędnie ustalona cena, czy niedopatrzenia formalne mogą doprowadzić do dłuższej sprzedaży lub niższej ceny końcowej.